Товарищество собственников жилья правовое положение и особенности участия в судебных процессах

Tема магистерской  диссертации:

«Товарищество собственников жилья: правовое положение и особенности  участия  в судебных процессах».



	



СОДЕРЖАНИЕ

	

	Введение	4

	Глава 1. Правовое положение товарищества собственников жилья	9

1.1 Правовое регулирование вопросов управления общим имуществом в многоквартирных домах.	9

2. Институт товарищество собственников жилья- исторический аспект:	21

3. Понятие ТСЖ, цели создания объединения. Собственность жилого помещения. Порядок создания товарищества собственников жилья. Организация управления в товариществе собственников жилья	24

3.1 Товарищество собственников жилья	24

3.2 Собственность жилого помещения.	24

3.3 Порядок создания товарищества собственников жилья. Организация управления в товариществе собственников жилья.	25

4. Правовой статус членов товарищества собственников жилья: общая характеристика	31

5. Юридическая ответственность и финансовая состоятельность товарищества собственников жилья как некоммерческой организации	39

6.Понятие и правовое регулирование собственности в Эстонии	60

6. 1 Законодательство Эстонии об объединениях собственников квартир	62

6.2 Институт Квартирного товарищества Эстонии - исторический аспект	64

	6.3 Основные различия между Сообществом квартирных собственников и Квартирным Товариществом	67

	Список литературы	74









	

Глава 2. Особенности участия товариществ собственников жилья в судебных спорах с физическими и юридическими лицами.
1. Подведомственность и подсудность дел с участием товариществ собственников жилья.
2. Особенности рассмотрения и разрешения дел с участие ТСЖ в гражданском процессе.
3. Особенности рассмотрения и разрешения дел арбитражным судом с участием ТСЖ.
4. Особенности рассмотрения и разрешения дел по законодательству Эстонии

4.1 Практика государственного суда Эстонии



Введение

Актуальность темы исследования. В России и Эстонии общество и государство более 20 лет находятся в постоянной стадии правового реформирования, которые проводятся с целью достижения высокого уровня и качества жизни, к стремлению современной западной цивилизации. Данные процессы проходили и проходят до настоящего времени болезненно, с множеством противоречий, но за этот период произошли значительные   изменения в различных видах отношений, а именно в частной собственности. Частная собственность стала основой социально-экономической жизни российского и эстонского общества, что способствовало возникновении новому институту. В России –  институт товарищество собственников жилья, в Эстонии – институт квартирного товарищество. В настоящей работе рассматривается становление и развитие законодательства, регулирующие вопросы правового положения товариществ  собственников жилья России и  квартирных товариществ Эстонии  и особенности участия в судебных процессах, исследование которых посвящена  выносимая на защиту магистерская диссертация. Актуальность темы подтверждается как количественным, так и качественными характеристиками.

В настоящее время в России большая часть квартир стала «частной собственностью», что могло способствовать развитию и организации ТСЖ. Такие объединения смогли бы приобрести огромное значение для формирования и развития демократических ценностей общества, сформировать правовой и экономический подход к одной из важных сфер жизнедеятельности населения - это бережное отношение, сохранение и содержание жилых домов. Следует отметить, что процесс развития управления объединением в виде товарищества собственников жилья для России является совершенно новым и для многих собственников не понятным, что не способствовало долгое время реальным основаниям для создания таких правовых институтов, как частная собственность. К сожалению, данное обстоятельство очень повлияло на воспитание многих граждан. В их понимании - государство им должно, обязано и т.д. Такое понимание, у многих граждан, вызвало стойкую зависимость от государства и сделало их, по моему мнению, просто социальными иждивенцами, которые не хотят никаких перемен, а самое главное, брать на себя ответственность за бережное отношение к дому в котором живешь, за содержание и сохранение своего жилья, так как им не привили и они не заинтересованы появлению у них чувства собственника частной собственности. Многие из них получали квартиры от государства бесплатно. По данным Государственной корпорации Фонда содействия реформированию ЖКХ, в России   насчитывается всего 28 887 объединений ТСЖ и 5726 ЖСК – источник:reformagkh.ru. По моему мнению- это очень маленький процент. Более 20 лет длится приватизация жилых (квартир) помещений, процесс продлен 01.03.2017. 

В Эстонии, наоборот, приватизировано с установлением частной собственностью, квартирной собственности (жилые и не жилые помещения)  и объединено в квартирные товарищества 100% жилого фонда. Такое обстоятельство подстегнуло всех граждан поторопиться, так как законодатель установил конкретный срок на основании Закона о приватизации жилых помещений (Eluruumide erastamise seadus) в период с 1994 по 2004года. Страх получить  статус квартиранта в собственной квартире добавило еще и то, что с 01.03.2006 года начала действовать Новая редакция	Закона	Вещного	права (A?sRs§13ч.6Asja?igusseadusrakendamiseseadusRTI 1993, 72, 1021j?ustumine 01.12.1993)  где законодатель определил, что если владелец квартиры не оформил свою квартиру в собственность, то он ничего не может   сделать со своей собственностью, т. е. у него не будет право ее продать, завещать, дарить. Таким правом будут наделены только судебные исполнители и банкротные управляющие. Можно констатировать тот факт, что государство сняло с себя всю ответственность за состояние жилищного фонда Эстонии и переложило на плечи собственников квартир ответственность за сохранность амортизированного   жилья и его капитальный ремонт за их счет.

Институту исследования товариществ собственников жилья (далее ТСЖ) России и квартирных товариществ (далее КТ) Эстонии более 20 лет. За данный период времени введены и действуют ряд законов как в России, так и в Эстонии, регулирующие правовой положение   и основы деятельности ТСЖ и КТ. Стоит отметить, что в Эстонии, как показала практика, КТ столкнулись с юридическими проблемами, решения которых вызвали значительные трудности, что в последствии законодателем были приняты ряд законов, которые способствовали привести в соответствие законодательную базу, в отношении правового регулирования вопросов управления общим имуществом в многоквартирных домах. Было определено правовое положение   квартирного товарищества с передачей в собственность земельного участка, с оформлением как долевая собственность, принадлежащая всем собственникам квартир с занесением в крепостную книгу. Тем самым государство сняло с себя обязательство по содержанию и обслуживанию домов.

В России так же, за данный период времени, были так же введены ряд законов, регулирующие правовой статус и основы деятельности ТСЖ. Но, как показывает практика, ТСЖ сталкиваются с юридическими проблемами, разрешение которых вызывает значительные трудности. В настоящее время   объединения набирают опыт управления, нуждающийся в осмыслении, теоретическом обобщении, несмотря на то, что Жилищный кодекс РФ подробно регулирует деятельность ТСЖ. Гражданское законодательство и законодательство в области жилищного права ввиду многочисленных изменений законов стало сложным и зачастую противоречивым, тем самым создав благоприятную почву для злоупотреблений и коррупции.

1.См.ДокладОбщественной палатой РФ об эффективности проводимых в Российской Федерации антикоррупционных мероприятий и участии институтов гражданского общества в реализации антикоррупционной политики 31.05.2013 с.101-135.

2. Отсутствие теоретических дискуссий о правовой природе и правоприменительных проблемах товариществ собственников жилья усиливает актуальность данной темы диссертационного исследования.  



В современном гражданском праве России ТСЖ относятся к особому виду юридических лиц- недоходным некоммерческим объединениями, но, по моему мнению, не имеют твердой нормативно-правовой базы, представленные в главе 4 ГК РФ.  Однако в этом регулировании содержаться противоречия, недостатки и пробелы, которые затрудняют процесс функционирования ТСЖ.  Необходим научный анализ нормативных актов, некоторых положений ЖК и ГК.

…………………………………………………………………………………….....

(дописывать буду позже)










Глава 1. Правовое положение товарищества собственников жилья

1.1 Правовое регулирование вопросов управления общим имуществом в многоквартирных домах.

В юридической литературе можно выделить два основных направления, обосновывающих разделение права на публичное и частное, – это так называемые материальная и формальная школы. В свою очередь, внутри этих направлений усматривается многообразие различных теорий, которые являются некоторыми модификациями классических, либо представляют собой сочетание материальных и формальных критериев  разграничения.

Интересы тесно связаны с потребностями и побуждают людей к различным видам деятельности, что в свою очередь порождает связи между субъектами, именуемыми общественными отношениями, ТСЖ, ЖК,  некоммерческие объединения и другие, но не граждане. В современных обществах фактические отношения становятся предметом правового регулирования.

Помимо определения круга отношений по содержанию в них частного или публичного интереса, необходимо определить те приемы и способы, с помощью которых осуществляется правовое регулирование.

Один из теоретиков, И.А. Покровский обращал внимание на различие между публичным и частным правом. «…Нормы частного права, по общему правилу, имеют не принудительный, а лишь субсидиарный, восполнительный характер и могут быть отменены или заменены частными определениями…». Наоборот, нормы публичного права носят строго принудительный характер, а в связи с этим и права, предоставляемые отдельным лицам, носят вместе с тем и характер обязанностей. Можно сказать, что в общем виде ученый находил критерий деления права в свойствах правовых норм, а именно императивность норм публичного права и диспозитивность норм частного права.

Названные методы С.С. Алексеев именует первичными, исходными методами, которые представляют собой выделенные логическим путем простейшие приемы регулирования, определяющие главное в правовом статусе субъектов. По моему мнению, носителями частного права могут быть только граждане. 

Один из ученых имел на этот счет свое мнение- Б.Б. Черепахина: «Всякое правовое регулирование имеет место ради служения тем или иным интересам человека, ради удовлетворения тех или иных его потребностей. Разумеется, прием регулирования должен соответствовать регулируемым интересам. Поэтому характер этих интересов, характер подлежащих регулированию жизненных отношений оказывают влияние на выбор приемов регулирования».

Исходя из вышеизложенного, можно сказать, что право в качестве нормативного регулятора общественной деятельности выступает как средство согласования интересов сторон. Учитывая мнение ученых, можно утверждать: для того чтобы определить, чей интерес выражает конкретная норма права, необходимо проанализировать конкретное правоотношение и соответствующий ему способ правового регулирования.

Поскольку частный интерес и его охрана требуется во всех сферах общественных отношений, то нормы частного права должны исходными. Иначе говоря, деление права на профилирующие и комплексные отрасли не совпадают с деление права на частное и публичное. Отнесение этих отраслей к отраслям частного или публичного права носит условный характер и производится по преобладанию в них соответственно частноправовых и публично-правовых начал.

Своеобразную точку зрения высказал С.С. Алексеев, в отношении  публичного  и частного права, которые  считал наиболее крупными, глобальными сферами. Причем такое деление права не столько классификационное, сколько концептуального порядка. 

Жилищное право и жилищное законодательство является комплексной отраслью права и законодательства, в равной степени тяготеющей к сфере частноправового и публичного регулирования. Данные интересы формируется по поводу одного объекта регулирования – жилища, каковым нужно признавать законченное строительством, принятое в эксплуатацию и в управление, а также подлежащее использованию исключительно по назначению. Под жилищем мы понимаем отдельные индивидуальные жилые дома и жилые помещения (квартиры и комнаты) в многоквартирном доме и иные объекты, непосредственно связанные с жилыми помещениями, то есть то, что входит в круг объектов общего имущества собственников помещений в таком доме и без чего собственно жилое помещение существовать не может. Жилище является благом и выступает по Российскому законодательству, как объект права собственности, права пользования, а также, как объект эксплуатации и управления.

  Жилищные и жилищно-правовые отношения можно разделить на две большие группы. Одна группа – это частные отношения, основанные на равенстве их участников, в частности, отношения по осуществлению правомочий владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями и объектами общего имущества в многоквартирном доме, по их содержанию и ремонту, иными словами отношения собственности.

 А также отношения по созданию и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, ТСЖ; по заключению договора управления многоквартирным домом; по предоставлению коммунальных услуг, и другие. 

Все права, в перечисленных правоотношениях, осуществляются гражданами « по своему  усмотрению и в своих  интересах» (ч. 2 ст. 1 ЖК РФ). Тот же самый принцип установлен п. 2 ст. 1 ГК РФ. Таким образом, граждане автономны при осуществлении жилищных прав. Однако здесь необходимо отметить специфику отношений между собственниками помещений в многоквартирных домах. Собственники жилых помещений вынуждены применительно к участию в данных жилищных отношениях и с множеством других участников с  возникновением  необходимостью совместно организоваться и вырабатывать коллективные решения по вопросам управления многоквартирным домом.

При этом осуществление обозначенных жилищных прав имеет соответствующие определенные жилищным законодательством пределы, например, недопустимость осуществлять деятельность, которая может повлечь за собой разрушение и порчу жилого помещения и общего имущества в многоквартирном доме, нарушение прав и законных интересов других граждан. Поэтому нельзя проследить четкое диспозитивное начало правового регулирования данных отношений при осуществлении гражданами данных жилищных прав. Хотя таковое имеется, например, граждане имеют возможность свободного выбора способа удовлетворения жилищной потребности (приобрести жилое помещение по договору купли-продажи; мены, заключить при этом договор ипотеки; построить собственный дом и др.). Еще одним примером может послужить возможность выбора способа управления многоквартирным домом (непосредственное управление, управление ТСЖ, жилищным кооперативом, иным специализированным кооперативом, управление управляющей организацией). Необходимо отметить, что внутри страны присутствует два рынка реализации коммунальных энергоресурсов, которые имеют совершенно различные подходы в регулировании и соответствующие мотивы для такого регулирования. Причина такого дуализма раскрывается следующим образом: предположим у нас есть жилой индивидуальный дом с одним хозяином и МКД с десятью независимыми собственниками. Чтобы получить любой ресурс индивидуальный потребитель должен заключить договор на энергоснабжение, и в случае неоплаты ресурса его можно отключить, так же не исключена ситуация, что этот потребитель перейдёт на альтернативный вариант энергии, в связи, с чем возникает риск потери, как клиента, так и рынка сбыта. 

В случае же с многоквартирным домом потребитель обязан потреблять весь перечень коммунальных услуг, указанных в статье 154 ЖК РФ, которая не предполагает отказа потребителя от услуг, возможно, некоторое уменьшение объема потребления, а вот полный отказ от них невозможен. Соответственно данный рынок защищен государством от риска снижения объёмов потребления коммунальных услуг населением страны. Следующая проблема, интересующая всех финансистов - это защита инвестиций, и этот риск не до получения дохода поставщиками коммунальных услуг, решён, посредством создания института управляющих в различных формах. Задача, возложенная государством на них, заключается в аккумулировании средств жителей МКД и оплаты поставленных ресурсов. 

Суть их деятельности состоит в том, что даже если три из десяти потребителей не оплатят потребленные ими коммунальные ресурсы, остальные семь человек оплатят потребленные ресурсы за всех пользователей. Это осуществляется через включение в перечень коммунальных услуг ещё двух услуг - «содержания жилья» и «капитальный ремонт», которые должны остаться у управляющего, хотя нигде не сказано, что на эти статьи дохода предстоит сделать, но наличие этого буфера помогает защитить интересы поставщиков ресурсов, с угрозой применения к управляющему различных мер воздействия за действия, нарушающие финансовые интересы поставщиков. Другими словами за счёт этого буфера, управляющий, из других статьей дохода	соблюдает	интересы поставщика и государства, как	фактического	собственника.   
В нашем законодательстве этому есть пример. Так, в Постановление Правительства РФ от 05.01.1998 N 1(ред. от 08.08.2012) «О Порядке прекращения или ограничения подачи электрической энергии и газа организациям-потребителям при неоплате поданных им (использованных ими) топливно-энергетических ресурсов» в пункте 3 говорится, что при неоплате организацией-потребителем поданных ей (использованных ею) топливно-энергетических ресурсов за один период платежа, установленный договором,	энергоснабжающая или газоснабжающая организация 
предупреждает организацию-потребителя, что в случае неуплаты 
задолженности до истечения второго периода платежа может быть ограничена подача(потребление)	соответствующих	топливно- энергетических  ресурсов. В то время как в Постановлении Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (ред. от 17.12.2014) «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (вместе с «Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов») в пункте 118 «Под неполной оплатой потребителем коммунальной услуги понимается наличие у потребителя задолженности	по  оплате 1 коммунальной услуги в размере, превышающей сумму 2 месячных размеров платы за коммунальную услугу, исчисленных исходя из норматива потребления коммунальной услуги независимо от наличия или отсутствия индивидуального или общего (квартирного) прибора учета и тарифа на соответствующий вид коммунального ресурса, действующей на день ограничения предоставления коммунальной услуги, при условии отсутствия заключенного потребителем-должником с исполнителем соглашения о погашении задолженности и (или) при невыполнении потребителем-должником условий такого соглашения». В следствии, вышеприведенного, можно констатировать тот факт, что все действия направлены на обеспечения нужд собственника- государства.

Из приведенных примеров становится понятна схема 
взаимоотношений, где поставщик вправе отключить управляющую организацию после пропуска одного платежа, в то время как у управляющей организации появится такое право только после того как ей задолжает потребитель за два таких периода. В этой связи возникает правомерный вопрос: «Где управляющая организация должна найти средства для оплаты за потреблённые, но неоплаченные ресурсы потребителем?» 

В результате мы получаем искусственно созданный правовой институт- ТСЖ, состоящий из поставщиков, рынка как совокупности МКД и посредника между ними, в качестве управляющей организации, выполняющего функцию буфера между конечным потребителем и поставщиком. Таким образом, управляющий выполняет основную функцию -организует финансовые потоки от населения в пользу поставщиков коммунальных услуг, выполнение же иных функций носит факультативный характер. Хотя в ЖК РФ этот вопрос рассмотрен несколько иначе. Здесь управляющая организация характеризуется как, лицо, работающее в интересах собственников помещений. В данном случае на противоречие между внутренней задачей института управляющих и внешним её проявлением. 

Раскрывая сущность этих актуальных вопросов, отметим, что для того, чтобы общественному отношению подвергнуться государственному регулированию ему надо стать общественно важным. В этом контексте особый интерес представляет мотив появления управляющего 
опосредующего отношения между потребителем и поставщиком ресурсов. 

В качестве критерия появления посредника будет его необходимость потребителю. При этом проявление названного критерия будет выражено по-разному в индивидуальном жилом доме и МКД. Так, в индивидуальном жилом доме функцию по заключению договора по обеспечению коммунальными услугами, может выполнить сам потребитель, значит, посредник в этом случае не нужен. В МКД данную функцию могут выполнить сами потребители, значить, посредник также не нужен. Однако, в условиях индивидуального жилого дома без заключения договора получать услуги невозможно. В то время, как в условиях МКД коммунальные услуги можно получить без заключения договора. 

В результате можно прийти к выводу, что система отношений управления МКД построена таким образом, что необходимость появления управляющего в данной схеме, обусловлена интересами государства. У населения нет потребности в управляющем, потребность в нём есть у продавцов ресурсов, целью обеспечения получения доходов. Если бы было на оборот, не было бы такого количества конфликтов между управляющими и «управляемыми». 
В условиях отсутствия реального мотива со стороны потребителя в услугах управляющего он навязывается государством, без альтернативы. 

Суть общественных отношений, которые сложились в аспекте управления МКД, основывается на противоречие, с одной стороны это обычная купля продажа или переход права собственности на условиях возмездности, с другой стороны, обязательное наличие посредника контролирующего исполнение обязанности со стороны потребителя. 

Здесь на лицо принципиально новое концептуальное правило гражданских правоотношений. Так, если в классическом варианте эта формула звучит как «дают, чтобы Вы отдали», то в нашем случае «даем, чтобы Вы обязательно отдали». Термин обязательно выглядит, как особый инструмент контроля над финансовым потоком общества практически в целом. При этом, для продавца услуг, управляющий выполняет функцию контроля над финансовым потоком, то есть нужно контролировать не массу потребителей, а одного, так проще управлять товарооборотом. 

В целях же обоснования присутствия управляющего в данной схеме в юридической литературе высказываются различные точки зрения о том, что управляющий, осуществляя свою деятельность должен достичь неких целей для потребителя. Так, например, А.В.Широков выделяет в качестве таких целей или обоснования присутствия управляющего для потребителя - это повышение ликвидности переданного в управление имущества и изменение его стоимости. В данном случае автор не раскрывает суть приведенных им целей. К сожалению, он не указывает источник таких целей. В этой связи, можно предположить, что данные цели заимствованы из немецкого жилищного законодательства. Кроме того, можно утверждать, что данные цели для российской действительности также будут искусственным нежизнеспособным образованием, поскольку отсутствует право на частную собственность.

А.В. Широков, объясняет сущность механизма договорных отношений в сфере управления многоквартирным домом, через достижение им предложенных целей, мы считаем возможным провести их качественный 
анализ. Предложенная А.В. Широковым цель как «ликвидность» (от лат. liquidus - жидкий, перетекающий) - экономический термин, 
обозначающий способность активов быть быстро проданными по цене, близкой к рыночной. В условиях дефицита жилой недвижимости в России данная цель будет достигаться не благодаря, а вопреки действиям управляющего. 

Следующая цель как «изменение стоимости» недвижимости по той же причине, будет подвержена не действиям конкретного лица, а инфляционным процессам в стране и условиям кредитования рынка недвижимости, которого нет из-за отсутствия права на частную собственность. Предложенные А.В. Широковым цели не смогут населением реализоваться. 

По моему мнению, брать за основу европейские правовые инструменты, не привязав их к экономическим реалиям и принятой правовой регулировки для российского современного общества, являются не применяемыми. 

Для наведения порядка и введение действенной правовой регулировки, необходимо исходить из принципов права на частную собственность. Здесь очень хочется вспомнить Ленинский Декрет о земле – «1) Право частной собственности на землю отменяется навсегда; земля не может быть ни продаваема,  ни покупаема,  ни сдаваема  в аренду,  либо в залог,  ни каким-либо другим способом отчуждаема. Вся земля:   государственная, удельная, кабинетская, монастырская, церковная,    посессионная,    майоратная,   частновладельческая, общественная и крестьянская  и  т.д.,  отчуждается  безвозмездно, обращается в всенародное достояние и переходит в пользование всех трудящихся на ней.   За пострадавшими  от  имущественного  переворота  признается лишь  право  на общественную поддержку на время,  необходимое для приспособления к новым условиям существования.»  (Декреты Советской власти. Т.1. М., Гос. Изд-во полит. Литературы 1957г.С17) Однако, в царской России, исходным было право на частную собственность и принцип крепостной книги. Не смотря на то, что уже почти 100 лет, после принятого Декрета о земле, он действует сегодня в современной России и явно мешает к утверждению в России общепризнанных   мировых правовых 	постулатов.   
Появления института управления МКД в нашей стране не случайны. Достаточно грамотно проработан данный вопрос в действующем законодательстве и полностью отвечает интересам государства, при этом как всегда интересы населения страны учтены по остаточному принципу. Действительно, государственный аппарат старается скрыть истинность своих намерений от общества, создавая «громоотвод», в лице управляющего, на которого перекладывает исполнение своих целей и направляет недовольство общественности. 
Необходимо отметить, что институт управления МКД эффективно решил для государства две задачи: организовал финансовые потоки от населения государству, и снял претензии от населения к государству. 
Резюмируя сказанное хотелось бы отметить, что при всей 
аналогичности такого подхода с точки зрения общества, такая конструкция вполне жизнеспособна и может «устоять» десятки лет. Основная причина её жизнеспособности в том, что население нашей страны крайне не  активно, в правовых вопросах неграмотны, отсутствует чувство хозяина, которое заменено надеждой на царя батюшку и вряд ли будет от государства требовать скорейших перемен, а объект, который во всех бедах виноват, государством создан - это управляющий, который появился и существует благодаря, нормам права, законам, созданных государством и в интересах государства. 


2. Институт товарищество собственников жилья- исторический аспект:

В целях регулирования приватизационных интересов в жилищно-коммунальном  хозяйстве,  был принят закон рф от 04.07.1991 n 1541-1 "о приватизации жилищного фонда в российской федерации", который обязал жителей квартир начать оформлять свои квартиры, как собственность на жилое помещение и отсутствие нормальной правовой регулировки вынудило государство создавать новые искусственные правовые институты, не наделяя их содержанием.

 В следствии этого, был принят Федеральный закон от 15 июня 1996г. №72-ФЗ «О товариществах собственников жилья»-определил ТСЖ, как некоммерческую организацию, объединяющую домовладельцев для совместного управления и эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме

Принятие Жилищного   кодекса Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ было обусловлено государством обойти выявившиеся в ходе приватизации жилья явные несоответствия, отсутствие правоприменительной практики, и не надлежащее исполнение смысла, предложенное государством приватизации жилого помещения, т.е. у населения отсутствует интерес приватизации жилого помещения, поскольку не усматривают в этом ничего положительного для удовлетворения своих нужд и не наделяет их правом собственности. Данный закон установил ряд новых бюрократических   правовых норм. Раздел VI ЖК РФ посвящен правовому режиму создания и деятельности ТСЖ, заменил иностранный термин «кондоминиум» на «многоквартирный дом». В законе не определен объект правовых отношений. Наделения субъектов права полномочиями и так далее.  

Правовое положение товариществ собственников жилья в общем виде определяется нормами ГК и ЖК, более детальное регулирование прав и обязанностей членов данной организации осуществляется в ее учредительном документе-уставе. С точки зрения, законно- применительной практики, считается целесообразным исходить от основополагающегося закона, в конкретном случае - Гражданский кодекс. Устав не может быть признан законом, в конкретном случае необходимо издание общего всеобъемлющего закона для разрешения всех проблем, начиная от приватизации жилья, содержания, управления до отчуждения жилья ( квартиры) собственникам.


3. Понятие ТСЖ, цели создания объединения. Собственность жилого помещения. Порядок создания товарищества собственников жилья. Организация управления в товариществе собственников жилья

3.1 Товарищество собственников жилья  

(далее ТСЖ) признается  некоммерческая   организация, объединение собственников жилых помещений в многоквартирном доме, является юридическим лицом, основанным на членстве с момента государственной регистрации, осуществленной на основании ст. 51 ГК РФ. Целью  объединения  является обеспечение эксплуатации комплекса недвижимого имущества этого дома, владения, пользования, распоряжение  общим имуществом многоквартирном доме в пределах, установленным законодательством (ст. 135 ч.1 ЖК РФ), а так же представлять интересы членов ТСЖ.

3.2 Собственность жилого помещения.

Понятие, что такое жилое помещение определено в ч. 2 ст. 15 ЖК РФ, где установлено, что «жилым признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, то есть отвечает установленным санитарным и техническим нормам и иным требованиям законодательства». В соответствии ч.5 ст.15 ЖК РФ  определено, что «Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас».

Жилое помещение является объектом двух отраслей права - жилищного и гражданского.

Для наведения порядка и более точного уяснения понятия «жилое помещение-жилье» следует предусмотреть принципы разграничения прав собственников в отношении объектов частного права. Следует учесть и то, что в доме, где находиться жилое помещения находятся и не жилые помещения: лестничные проемы, шахты лифт и т.д. без которых собственник не может воспользоваться своей собственностью жильем- жилым помещением.

3.3 Порядок создания товарищества собственников жилья. Организация управления в товариществе собственников жилья.

Обладая квартирой в маленьком доме (не более четырех квартир), то можете самостоятельно управлять своей собственностью и поддерживать ее в надлежащем состоянии, не создавая юридического лица. Но если в доме квартир больше, то такой способ управления затруднителен, так как у вас появляются дополнительные обязанности. Помимо того, что в квартиру должны поступать электричество, газ, вода, отопление, необходимо периодически ремонтировать здание. Поэтому, кроме непосредственное управления (каждым собственником отдельно) законодательство предлагает еще два варианта: управление управляющей организацией или управление ТСЖ (жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом).

Ст.136 ЖК РФ ограничивает право собственников жилых помещений в многоквартирном доме на объединение в несколько товариществ. Даже если между собственниками помещений сложились неприязненные отношения, они не вправе объединиться с собственниками соседних многоквартирных домов для создания товарищества. Ситуация, при которой часть собственников помещений является членами одного товарищества собственников жилья, а часть собственников помещений в том же многоквартирном доме - членами другого товарищества, исключается положениями настоящей статьи и ч. 3 ст. 135 ЖК РФ.

Для создания товарищества собственников жилья необходимо, чтобы за предложение о его создании проголосовали и, следовательно, стали членами товарищества, собственники жилых помещений в многоквартирном доме, имеющие более 50% голосов от общего числа голосов собственников жилых помещений в данном доме. Исследовав ст. 48 п.3 ЖК РФ, в которой сказано, что «количество  голосов, которым обладает  каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле  в праве общей собственности на общее имущество в данном доме» . Считаю, что данное положение закона приведет к социальной несправедливости так как собственники жилого помещения из-за отсутствия в законе понятия «жилого» и «не жилого», следует истолковать, как желание законодателя к укрупнению прав одного собственника за счет другого собственника жилого помещения. Считаю целесообразным наделение каждого собственника жилого помещения (квартиры) только одним голосом, не зависимо от размера доли, которым обладает один из собственников жилого помещения в МКД.  Данное положение, по нашему мнению, является обоснованным и еще потому, что в законе не оговорено, какими долями владеет собственник жилого помещения мыслимыми, реальными или идеальными. Из точки частноправового - данное обстоятельство является существенным. 

Однако, что может помешать этим собственникам вступить в члены товарищества, созданного собственниками жилых помещений соседнего дома? Если буквально толковать положения закона и принять во внимание принцип свободы объединения граждан в некоммерческие организации, то ничто не препятствует собственникам помещений одного дома вступить в члены товарищества собственников жилья, созданного в другом многоквартирном доме. В законе отсутствуют разграничения, связанные с общим имуществом и с имуществом, приватизированного жилого помещения(квартиры). Целесообразно было бы исходным считать принцип: один МКД - один ТСЖ, где все должны быть членами ТСЖ.

Даже если опустить некорректность формулировки п.1ст.135 ЖК РФ, нельзя не заметить, что многоквартирные дома объединяться не могут (они являются объектами гражданских правоотношений, а не их субъектами). Объединяться могут только с.......................